Budeme kupovat panelový dům, co máme založit? Bytové družstvo nebo Společenství vlastníků?

Obecně lze říci, že záleží na dohodě bydlících (samozřejmě za předpokladu , že některou z forem přímo nevyžaduje prodávající).
V současné době se zakládá větší počet společenství vlastníků, dále jen SVJ. Důvody, proč tento trend převládá jsou tyto:

Výhody SVJ :

Další výhody, které platily v minulosti, dnes již pominuly. Jednalo se o jednodušší získání hypotečního úvěru. Dnes skoro všechny bankovní instituce pochopily, že SVJ i BD jsou seriozními klienty.
V minulosti mohlo SVJ vést daňovou evidenci, ale od 01.01.2005 tato výjimka pominula.

Dotaz: Jsem členem bytového družstva a chci prodat byt. Jak to mohu provést.

Předně je zapotřebí zdůraznit, že neprodáváte byt, ale členský podíl v bytovém družstvu. O prodeji výše uvedeného členského podílu rozhodujete pouze vy sám. Prodej nepodléhá souhlasu představenstva družstva, předsedy ani nikoho jiného. Jediné co musíte udělat, je najít někoho, kdo o podíl má zájem. Dohodnout si smluvní tržní cenu za převod členského podílu a uzavřít dohodu o převodu členských práv a povinností. Na obecním úřadě ověřit podpisy a nezapomenout dát družstvu na vědomí, že k převodu došlo.

U kupujících bych si dovolit upozornit na podstatné náležitosti převodu, které by si měli ověřit:

  1. kupující se musí ujistit, že prodávající je skutečně členem bytového družstva.
  2. na bytě neváznou žádné dluhy z titulu nájemného
  3. pokud nemovitost byla pořízena formou splátek, nutno ověřit zda kromě kupní ceny za podíl v BD bude ještě něco splácet
  4. zajistit si stanovy družstva a důkladně prostudovat
  5. zajistit si aktuální domovní řád
  6. odečíst stavy energií a služeb při převodu

Dotaz: Někteří vlastníci ve společenství vlastníků nezachovávají pravidla stanovená domovním řádem.
Jak postupovat v souladu se zákony proti jednotlivcům - vlastníkům, kteří porušují domovní řád?

Je třeba nejdříve zkoumat, z jakého důvodu by vlastník měl domovní řád dodržovat, tedy z jakého právního titulu se domovní řád stal pro jednotlivce - vlastníky (nebo dokonce pro osoby užívající jednotku z vůle vlastníka) závazný a vynutitelný. Může to být rozhodnutí schůze shromáždění, a to i nepřímo, kdy schůze shromáždění např. pověří výbor k tomu, aby jménem společenství vydal závazný domovní řád. Může to však být i jiný individuální úkon konkrétního vlastníka - třeba při zakoupení jednotky se zavázal k dodržování domovního řádu.

Není-li takového právního titulu, pak dodržování domovního řádu není právně vynutitelné.

Něco jiného však platí o těch povinnostech či ustanoveních, které sice jsou uvedeny i v domovním řádu, ale vyplývají z obecně závazné právní úpravy. Např. z ustanovení § 127 občanského zákoníku vyplývá, že vlastník je povinen zdržet se všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv. Proto zejména nesmí nad míru přiměřenou poměrům obtěžovat hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi. Kdyby domovní řád specifikoval uvedená obecná ustanovení, je vymahatelné dodržování těchto obecných ustanovení (v konkrétních podmínkách konkrétního domu).

Pokud je domovní řád vymahatelný, lze se soudní žalobou domáhat, aby konkrétní vlastník své povinnosti dodržoval (je lepší preferovat samozřejmě nejdříve dohodu a domluvu). Soud na základě úspěšné žaloby rozhodne o povinnosti, tedy na návrh formulovaný v žalobě určí konkrétnímu vlastníkovi konkrétní povinnost - např. zdržet se nějakého jednání. Takové rozhodnutí je pak vymahatelné podle příslušných ustanovení občanského soudního řádu či jiných exekučních předpisů.

Dotaz: Společenství vlastníků bytových jednotek vyhotovuje zprávu o hospodaření společenství.
Kdo a do kdy vyhotoví zprávu o hospodaření společenství?

Společenství není obchodní společností, nevztahují se na ně pravidla "života" obchodních společností, jak je veřejnost má ve svém právním povědomí, ať už správně či nesprávně. Otázka "zprávy o hospodaření společenství" není obecně závaznými předpisy řešena, pokud jde o společenství vlastníků jednotek.Taková zpráva jimi není vyžadována. Neurčují-li povinnost vyhotovit "zprávu o hospodaření společenství" ani stanovy, ani jiný vnitřní předpis společenství, ani konkrétní rozhodnutí schůze shromáždění společenství, pak taková povinnost vůbec neexistuje a nikdo nemá povinnost takovou zprávu vyhotovovat.

Pokud takovou povinnost určují stanovy, pak by měl určit i subjekt, který zprávu vyhotovuje termín, do kdy má být taková zpráva vyhotovena. Určují-li stanovy povinnost vyhotovit zprávu o hospodaření společenství, ale neurčují přitom, kdo by měl zprávu vyhotovit, musí ji vyhotovit společenství. Stanovy totiž určují povinnost samotnému společenství - od toho i jsou. A za společenství jedná výbor (§ 9 odst. 11 a 13 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění). Výbor je totiž výkonným orgánem a tedy plní úkoly společenství. Je-li zvolen výbor, plní jeho funkci zvolený pověřený vlastník.

Z logiky věci pak vyplývá, že zpráva by měla být hotová pro její projednání na časově příslušné a časově odpovídající schůzi shromáždění společenství, která rozhoduje o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky (§ 11 odst.4 zákona). Ta se schází podle § 11 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů alespoň jednou ročně, nicméně stanovy mohou upravit, že rozúčtování bude prováděno i za jiný než roční časový úsek (§ 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů). Není-li určena jiná úprava vnitřními předpisy společenství (tedy stanovami, usneseními schůze shromáždění nebo jinými předpisy vycházejícími ze stanov či usnesení schůze shromáždění), pak nutnost provést rozúčtování jednou ročně vychází z citovaného ust. § 11 odst. 1 a z obecné úpravy účetnictví (účtuje se v hospodářském roce) - zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví.

Zákon nestanoví povinnost vyhotovení "zprávy o hospodaření společenství". Tuto povinnost ale může společenství zakotvit ve svých stanovách. Zpráva by měla být hotová pro její projednání na časově příslušné schůzi shromáždění společenství, která rozhoduje o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky. Pokud stanovy neurčují, kdo by měl zprávu vyhotovit, musí ji vyhotovit společenství.

Dotaz: Jak je definován bytový dům, rodinný dům, byt a nebytový prostor?

Odpověď :

Bytovým domem je podle § 48 odst. 3 zákona o DPH stavba pro bydlení, v níž z úhrnu podlahových ploch všech jejích místností a prostorů připadá více než polovina na byty.

Rodinným domem je podle § 48 odst. 3 zákona o DPH stavba pro bydlení, v níž více než polovina místností a prostorů je určena pro bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Bytem je podle § 48 odst. 3 zákona o DPH místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, včetně podílů na společných částech domu vymezených podle zákona o vlastnictví bytů.

Nebytový prostor není v zákoně o DPH výslovně definován. Podle stavebních předpisů by měl být chápán jako místnost nebo soubor místností, které jsou určeny k jiným účelům než bydlení. Nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu nebo nebytového prostoru ani společné části domu.